20.01.2021

Persönlicher Blogbeitrag von Manfred Fiegl über den Immobilienmarkt während der Coronakrise.

Die Curvér AG hat im Kalenderjahr 2020 rund 50 Ferienhäuser bzw. – wohnungen in der Ferienregion Lenzerheide, im Albulatal und in der Ferienregion Savognin verkauft. Diese Transaktionsmenge ist gleichbedeutend mit dem Rekordergebnis in der 50jährigen Firmengeschichte der Curvér AG. Und dies trotz oder gerade wegen Corona.

Die Immobilienpreise in den touristischen Regionen Savognin und Lenzerheide haben bereits in den Jahren 2017-2019 angezogen. Die Situation im 2020 erreicht aber noch nie da gewesene Transaktionspreise. Bei den durch uns begleiteten Immobilienverkäufen liegen die im Dezember 2020 und Januar 2021 erzielten Verkaufspreise mindestens 10 bis 15% über den Vorjahrespreisen. Bei exquisiten Liegenschaften teilweise sogar bis zu 25%.

Doch woher kommt diese Situation? Grundsätzlich ist es ein einfaches Angebot-/Nachfrage-Thema. Aktuell sind in Ferienregionen kaum Immobilien im Verkauf und eine sehr grosse Menge an Menschen beschäftigt sich mit dem Erwerb einer Ferienimmobilie.

Auf der Angebotsseite sind hauptsächlich die tiefen Zinsen ein Treiber, dass nur sehr wenige Immobilien in den Verkauf kommen. Einem Ferienwohnungsbesitzer, der sich mit dem Verkauf seiner Liegenschaft beschäftigt, fehlen die Anlagealternativen. Im schlechtesten Fall verkauft er seine Ferienimmobilie, auf der er keine Hypothek mehr hatte und bekommt auf dem Erlös keine Verzinsung bzw. muss Minuszinsen bezahlen.  Dies führt dazu, dass sich Eigentümer sagen, ich behalte meine Ferienimmobilie und verhindere so die Negativzinsen. Wohl habe ich die Nebenkosten der Liegenschaft zu tragen aber zumindest verbleibt mir der Nutzen, die Immobilie zu gebrauchen.

Auf der Nachfrageseite haben die tiefen Refinanzierungskosten sicherlich auch eine Bedeutung. Aus den Gesprächen mit Kaufinteressenten glauben wir aber, dass ein anderer Grund der grössere Treiber der Nachfrage ist. Und hier kommt Corona ins Spiel: Es ist ein vielschichtiger Wertewandel zu beobachten. Die Ferienwohnung wird als Rückzugsort gesehen, aber nicht mehr wie bis anhin vor allem vom beruflichen Stress, sondern vielmehr von den «Lockdown-Einschränkungen». Auch beobachten wir, dass die Nachfrage nach grösseren Wohnungen steigt. Angestellt sein in der Stadt und in den Bergen arbeiten, ist heute eine gewünschte Option, die noch vor einem Jahr nur sehr selten zu beobachten war. Homeoffice hat hier aus unserer Sicht eine massgebliche Wahrnehmungs-veränderung herbeigeführt.

Deshalb sind wir klar der Meinung, dass Corona der Haupttreiber der starken Preisanstiege in den letzten 12 Monaten war. Die Frage stellt sich nun aber, was bringt die Zukunft? Gewisse Themen werden mit oder ohne Corona bleiben (z.B. Wertewandel). Ob das akute Bedürfnis nach einer Ferienwohnung bleiben wird, wenn wir den Virus (hoffentlich) im Griff haben, wage ich zu bezweifeln.

Vielmehr bereitet mir aber die volkswirtschaftliche Entwicklung der Schweiz aufgrund der aktuellen Restriktionen Sorge. Ich kann mir nicht vorstellen, dass die aktuell beschlossenen Massnahmen keine Wirkung auf die Schweizer Wirtschaft haben werden. Ich gehe davon aus, dass wir im Sommer/Herbst 2021 vermehrt z.B. mit Entlassungen konfrontiert sein werden. Eine solche Situation würde sicherlich auch zu einer reduzierten Risikobereitschaft der Bevölkerung führen und entsprechend die Nachfrage nach Ferienimmobilien abkühlen. Daraus folgend würden zwangsläufig die Preise wieder fallen. Für wie lange und in welchem Umfang ist zum heutigen Zeitpunkt nur sehr schwer einschätzbar.

Dennoch empfehlen wir all unseren Kunden, die sich mit dem Verkauf Ihrer Ferienwohnung beschäftigen, die aktuell aus Verkäufersicht günstige Marktsituation zu nutzen und Ihre Ferienimmobilie zu einem Höchstpreis zu verkaufen. Wenn seitens des Verkäufers die letzte Überzeugung für einen Verkauf fehlt, dann sind wir der Meinung, dass die Bereitschaft vorhanden sein muss, die Liegenschaft in einer mittleren Frist (bis 5 Jahre) weiter zu halten. Ich bin überzeugt, dass wir im Sommer/Herbst 2021 eine Preisreduktion erleben werden. Ich glaube aber auch aufgrund der Qualität unserer Ferienregionen, dass sich die Preise anschliessend wieder erholen werden

Ich werde zukünftig in unregelmässigen Abständen gewisse Themen rund um Immobilien und Treuhand aufgreifen und spezifisch und konzentriert auf den Einflussbereich in Ferienregionen kommentieren. Es handelt sich dabei nicht um wissenschaftliche Essays, sondern um pragmatische Einschätzungen aufgrund der eigenen Erfahrung. Sie werden immer persönlich gefärbt sein und meine Meinung muss nicht zwangsläufig der Grundsatzeinschätzung der gängigen Expertenmeinung entsprechen.

 

Ihr Manfred Fiegl