26.02.2021

Die Fallstricke beim Erwerb eines Maiensässes sind zahlreich und aus dem Traum vom Maiensäss kann rasch der «Alptraum vom Berg» werden.

Bereits in den letzten Jahren konnte eine vermehrte Nachfrage nach Maiensässen beobachtet werden. Corona hat das Interesse an Immobilien in den Bergen nochmals massgeblich steigen lassen. Wir stellen aber in unseren Gesprächen mit Interessenten und Verkäufern fest, dass den meisten meistens das nötige Wissen im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Maiensässen fehlt. Bei Maiensässen sind vor allem die baurechtlichen Rahmenbedingungen von grosser Wichtigkeit. Meine nachfolgenden Ausführungen stützen sich auf meine Erfahrung mehrerer eigener Käufe und Umbauten sowie zahlreicher Verkaufsaufträge für Ställe und Maiensässe.

Ich möchte mich in den nachfolgenden Ausführungen vor allem auf Ställe und Maiensässe konzentrieren, die sich ausserhalb der Bauzone befinden. Also auf das klassische «kleine Haus», das jeder sofort kaufen möchte: alleinstehendes Maiensäss mit Ruhe, Aussicht, Besonnung und nach Möglichkeit mit direkter Anbindung an die Skipiste. Ställe und die wenigen sich in der Bauzone befindlichen Maiensässe/Ställe unterliegen anderen baurechtlichen Vorgaben.

Im Grundsatz ist es so, dass Bauen ausserhalb der Bauzone in der Schweiz eigentlich nicht zulässig ist. Gleiches gilt für Umnutzungen (Umbau eines Stalles zu einem Wohnhaus/Maiensäss). Es gibt aber gewisse Ausnahmen, die es zulassen, dass Ställe und Maiensässe ausserhalb der Bauzone «ausgebaut» werden dürfen.

Kernpunkt, damit ein Maiensäss überhaupt um- oder ausgebaut werden darf, ist der Nachweis, dass sich im Gebäude eine Feuerstelle befand/befindet. Gemäss heutiger Rechtsprechung ist es also nicht (mehr) möglich, einen Stall in ein Maiensäss mit Wohnnutzung umzubauen. Aufgrund der Nutzung als Kuhstall oder Heuschober liegt es in der Natur der Sache, dass Ställe keine Feuerstellen haben. Ebenso kommt hinzu, dass das Zweitwohnungsgesetz die Realisierung zusätzlicher Zweitwohnungsflächen verbietet. Möchten Sie also einen Stall ausserhalb der Bauzone kaufen oder verkaufen, kann dieser ausschliesslich zum ursprünglichen Zweck und nicht als Wohnliegenschaft respektive als Ferienhaus genutzt werden.

Bei Maiensässen, in denen eine Feuerstelle nachgewiesen werden kann, entsteht dann hauptsächlich die Frage, wieviel Wohnraum sich in diesem Maiensäss realisieren lässt. Handelt es sich um ein Maiensäss, dass noch nicht umgebaut ist, ist diese Frage «verhältnismässig einfach» zu beantworten. Im Grundsatz muss die Fläche der Wohnnutzung vor 1972 nachgewiesen werden können. Auf dieser bereits bestehenden Wohnnutzung kann eine Erweiterung von 60% nach innen bzw. 30% nach aussen beantragt werden. Dies jeweils unter sehr hohen gestalterischen Auflagen. Hier beginnt aber eine erste Herausforderung. Selbst wenn das bestehende Maiensäss (meistens beinhaltend einen Kuhstall, Heuschober und einen kleinen Wohnteil) z.B. eine Grundfläche von 80m2 ausweist, kann nur ein kleiner Teil dieser Fläche ausgebaut werden. Meistens umfasste die seinerzeitige Wohnnutzung nur 20m2 – 25m2 BGF. Zusätzlich 60% Erweiterung gegen innen bedeutet, dass man eine Wohnfläche zwischen 35m2 – 40m2 BGF erhält. Für die meisten Interessenten, die ein kleines Haus in den Bergen kaufen möchten, ist dies zu wenig. Kommt hinzu, dass viele Maiensässe keinen Anschluss an die Wasser-, Abwasser- oder Elektroversorgung aufweisen.

Schwieriger wird die Frage der Nutzung und des Nutzungsumfangs bei Maiensässen, die bereits umgebaut sind. Klar ist, dass bereits umgebaute Maiensässe nicht zusätzlich erweitert werden dürfen. Der Besitzstand kann geltend gemacht werden, aber nicht mehr. Hier gibt es aber seit kurzem eine gewisse Rechtsunsicherheit. Im Kanton Graubünden kennt man die sogenannten Erhaltungszonen. In diesen war es bis zu einem Bundesgerichtsentscheid aus dem Jahre 2018 relativ klar, dass Maiensässe in der Erhaltungszone innerhalb der bestehenden Gebäudekubikatur umgebaut werden dürfen. Seit besagtem Bundesgerichtsentscheid ist dem nicht mehr so. Es gilt also, sogar bei bereits ausgebauten Maiensässen gewisse Abklärungen zu tätigen, um sicher zu gehen, dass alles rechtmässig erstellt und genehmigt wurde.

Uns sind Fälle bekannt, bei denen eine Privatperson ein Maiensäss umgebaut und zu einem äusserst hohen Preis im umgebauten Zustand veräussert hat. Das Problem war, dass das Maiensäss ohne Bewilligung umgebaut wurde und die Standortgemeinde nach erfolgtem Verkauf dem Käufer den Rückbau des Maiensässes verfügte.

Auch wenn es aktuell ein Herzenswunsch vieler Interessenten ist, ein eigenes Maiensäss in den Bergen zu besitzen, empfehlen wir, beim Kauf einer solch speziellen Immobilie orts- und rechtskundige Betreuung, zum Beispiel in Form eines Immobilienmaklers, beizuziehen. Dies gilt übrigens auch für die Verkäufer. Die Fallstricke beim Erwerb eines Maiensässes sind zahlreich und aus dem Traum vom Maiensäss kann rasch der «Alptraum vom Berg» werden.

Weitere Informationen zum Thema «Bauen ausserhalb der Bauzone» finden Sie in nachfolgender Wegleitung des Kantons Graubünden: https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/BAB/Bauten%20und%20Anlagen%20ausserhalb%20der%20Bauzonen_web%20A3_de.pdf

Ihr Manfred Fiegl