26.03.2021

Ein Traumchalet auf der grünen Wiese oder eine attraktive Eigentumswohnung zu günstigen Preisen hört sich verlockend an. Es gilt bei Erstwohnsitz Immobilien aber Vorsicht walten zu lassen. 

Als Ökonom und Immobilienmakler liegt es in der Natur der Sache, dass ich vom Zweitwohnungsgesetz (ZWG) mässig begeistert bin. Nach acht Jahren Erfahrung mit dem ZWG werden mir in der Zwischenzeit aber auch die glühendsten Befürworter beipflichten, dass das ZWG die Versprechungen und Erwartungen nicht erfüllt hat. Insbesondere der «Köder», dass das ZWG für bezahlbaren Wohnraum für Einheimische sorgen wird, kann getrost ins Land der Märchen und Träume geschrieben werden. Sowohl in der Region Lenzerheide als auch in Savognin werden rekordhohe Preise für Immobilien bezahlt. Für einheimische Familie ist es bereits länger unmöglich, ein Haus oder eine Wohnung mit Zweitwohnungsstatus zu kaufen. Selbst Erstwohnungsimmobilien sind kaum mehr erwerbbar und das Raumplanungsgesetz, das Auszonungen verlangt, wird sein Weiteres dazu beitragen.

Erstaunlich ist aber nun, dass selbst für gut situierte, auswärtige Kaufinteressenten der Kauf einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses aufgrund der Verfügbarkeit und/oder des Preises kaum mehr realisierbar ist. Aus diesem Grund stellen wir in den letzten 3-4 Monaten vermehrt Anfragen zum Thema Erstwohnungen fest. Der Grund ist klar: Zweitwohnungen sind kaum vorhanden und wenn doch, dann nur zu sehr sportlichen Preisen. Die Überlegung, auf Erstwohnungen auszuweichen, liegt daher nahe. Insbesondere wenn man weiss, dass der Preis für eine Erstwohnungsimmobilie in Lenzerheide ca. 30-40% unter demjenigen einer Zweitwohnung liegt, in Savognin aufgrund der tieferen Preise ca. 20% darunter.

Hier gilt es aber, Vorsicht walten zu lassen. Ein Traumchalet auf der grünen Wiese oder eine attraktive Eigentumswohnung zu günstigen Preisen kann nur jemand bauen oder kaufen, der seine Schriften in der jeweiligen Standortgemeinde hat. Zunehmend stellen wir in Gesprächen fest, dass Kaufinteressenten dies lediglich als «administrativen Transfer» ansehen. Es besteht eine grosse Bereitschaft, die Schriften in einer Bergdestination zu deponieren und dadurch Erstwohnungseigentum erwerben zu können. Tatsächlich ist es kein grosses Problem, seine Schriften z.B. aus Winterthur nach Lenzerheide oder Savognin zu transferieren. Wir freuen uns über jeden Zuzüger und die örtlichen Gemeinden werden kaum überprüfen, ob der Lebensmittelpunkt in Lenzerheide/Savognin oder Winterthur liegt. Aber der liebe Nachbar bzw. die kantonalen Steuerbehörden des Herkunftskantons werden dies sicherlich tun. Spätestens dann sind die lokalen Behörden gefordert abzuklären, wo der effektive Lebensmittelpunkt liegt. Sollte dieser nicht tatsächlich in Lenzerheide oder Savognin sein, muss die erworbene Erstwohnungsimmobilie mit Schriften in der Gemeinde vermietet oder verkauft werden… Es genügt übrigens auch nicht, den effektiven Lebensmittelpunkt während 1-2 Jahren in die Berge zu verlegen. Der Erstwohnungsstatus bleibt «ewig» bestehen.

Wenn die Kinder nicht in der örtlichen Schule eingeschult werden, die Arbeitsstelle nicht in der Region liegt oder die 5.5-Zimmerwohnung im Seefeld in der Stadt Zürich nicht aufgegeben wird, ist der Wohnsitzwechsel am Ende Tages eine reine Umgehung des ZWG und dies haben die Behörden der Herkunftskantone erkannt. Die Folgen können verheerend sein: Wenn das Haus oder die Wohnung aus Zwang verkauft werden muss, führt dies zwangsläufig zu einem massiven Wertverlust. Wir empfehlen deshalb allen Interessenten dringend davon abzusehen, solche Ansätze einzugehen, nur um den Traum der Immobilie in den Bergen zu realisieren. Ausser natürlich, man zieht nachweislich und vollständig in die Berge.

Ein zweites Thema, das im Zusammenhang mit dem ZWG für Unsicherheiten sorgt, ist die 30%ige Erweiterung von Bestandesimmobilien mit zusätzlicher Zweitwohnungsfläche. Also das klassische alleinstehende Chalet aus den 60er-Jahren mit knappen 100m2 Nettowohnfläche. Wie oft begegnen mir Immobilieninserate, in denen das Objekt mit zahlreichen Erweiterungspotenzialen angepriesen wird. Aber nur, weil noch Ausnutzungsfläche auf der Parzelle vorhanden ist, heisst dies noch lange nicht, dass diese als Zweitwohnungsfläche auch verwendet werden kann. Das Problem an der ganzen Geschichte ist, dass es vor rund einem Jahr einen Bundesgerichtsentscheid gab, der den Abbruch und anschliessenden Wiederaufbau mit einer 30%igen Erweiterung verbietet. Die 30%ige Erweiterung kann nur noch bei Anbauten an bestehende Immobilien geltend gemacht werden bzw. dann, wenn noch vorhandene Nutzfläche im bestehenden Kubus (z.B. innenliegende Garagenboxe) zu Wohnraum umgenutzt werden kann. Sobald eine Bestandesimmobilie abgebrochen wird, verwirkt man automatisch das Recht der 30%igen Erweiterung als zusätzliche Zweitwohnungsfläche. Diese Tatsache ist heute vielen Eigentümern, Maklern und Interessenten noch nicht bekannt. Dadurch werden Preisvorstellungen oder aber auch zukünftige Nutzungsmöglichkeiten falsch eingeschätzt.

Erschwerend kommt hinzu, dass dort wo es noch keine Bundesgerichtsentscheide zum ZWG gibt, die einzelnen Standortgemeinden das ZWG ganz unterschiedlich interpretieren und auslegen. Für einen Laien ist es kaum mehr möglich, all diese Vorgaben und Einschränkungen zu überblicken. Es lohnt sich in solchen Fragen immer, das Gespräch mit dem örtlichen Bauamt, dem Grundbuchamt oder auch mit einem versierten Immobilienmakler zu suchen.

Wichtig zu wissen ist, altrechtliche Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, die vor 2012 gebaut wurden, sind im Normalfall kein Problem. (Ausser sie haben im Grundbuch eine Erstwohnungs-anmerkung.) Schwierig sind lediglich die Erstwohnungen und die alleinstehenden Chalets, die sich für einen Umbau eignen würden.

Persönlich bin ich weiterhin der Meinung, dass das ZWG seine Ziele verfehlt hat, es für viele Eigentümer eine Eigentumsbeschränkung darstellt und für die Volkswirtschaft von touristischen Berggemeinden von Nachteil ist. Ich hoffe sehr, dass die Politik dies nach bald 10 Jahren erkennt, handelt und im ZWG Anpassungen vornimmt. Sollte es soweit kommen, ist es aber wichtig, dass wir «Einheimischen» auch die Demut haben, uns selber beim Bau von Immobilien einzuschränken. Wie realistisch dies ist, steht aber auf einem anderen Blatt Papier. Frei nach Berthold Brechts Zitat: «Zuerst kommt das Fressen und dann die Moral»…

Ihr Manfred Fiegl