15.04.2021

Das Thema Homeoffice beschäftigt mich schon seit einiger Zeit. Denn ich bin der Meinung, dass wenn aus dieser Coronazeit etwas bleiben wird, es vermutlich das Homeoffice ist.

Letzten April, vor rund einem Jahr, habe ich einen Eigentümer, den ich gut kenne und der eine Wohnung in einer von uns verwalteten Stockwerkeigentümergemeinschaft besitzt, im Spar getroffen. Ich war überrascht, ihn Ende April und weit nach der Wintersaison, aber noch bevor es wirklich Frühling war, bei uns in den Bergen zu treffen. Ich wusste, dass er beruflich sehr engagiert ist und seine Wohnung normalerweise während zweier Wochen zwischen Weihnachten und Neujahr sowie im Februar nutzt. Ich wollte von ihm wissen, was er denn zu dieser unüblichen Zeit bei uns hier mache. «Wir sind nun alle im Homeoffice und die internationalen Meetings sind abgesagt. Weil die ganze Familie zu Hause ist, habe ich mich entschieden, mein Homeoffice in der Ferienwohnung einzurichten».

In der gleichen Woche habe ich meinen 14-täglichen Kontrollbesuch im Ferienzentrum Soleval (einer Feriendorfüberbauung mit über 300 Wohnungen) durchgeführt. Ende April ist die Überbauung meistens menschenleer und wir nutzen die Zeit, um Reinigungs- und Unterhaltsarbeiten durchzuführen. Die beiden Hauswarte fingen mich bereits ab, bevor ich mein Auto parkiert hatte. «Wir können die Reinigung der Tiefgarage in diesem Frühjahr nicht machen. Die Tiefgarage ist fast zur Hälfte belegt».

Beim Eigentümer, der sein Homeoffice in die Berge verlegt hatte, habe ich mir zuerst gedacht, dass er den ersten Lockdown auch dazu verwendet, seine Batterien aufzuladen und das Homeoffice eine willkommene Möglichkeit dazu bietet. Bei den Hauswarten war mein Verdacht frei nach Ueli Maurer: einfach «kei Lust»…

In beiden Fällen habe ich mich massgeblich getäuscht. Heute, ein Jahr später, bin ich der Meinung, dass wenn aus dieser Coronazeit etwas bleiben wird, es vermutlich das Homeoffice ist. Deshalb beschäftigt mich das Thema schon seit einiger Zeit. Was sind die Auswirkungen auf meine Firma, meine Mitarbeitenden? Wie verändern sich die Ansprüche unserer Kunden (hauptsächlich Ferienwohnungsbesitzer)? Was bedeutet es für mich als Mensch?

Die Auswirkungen auf unsere Firma und die Bedürfnisänderung unserer Kunden sind bereits klar nachvollziehbar. In der Vermietung lagen die Eigenbelegungen der Ferienwohnungen durch die Besitzer rund 20% höher als in einem durchschnittlichen Vorjahr. Dies wiederum hat auch Auswirkungen auf die Verwaltung von Stockwerkeigentum. Die Eigentümer sind häufiger vor Ort und sehen die Ferienimmobilie nicht mehr nur als «Ferienwohnung» an, sondern ihre Bedürfnisse in der Verwaltung gehen vermehrt in die Richtung einer dauernd bewohnten Wohnimmobilie. Auch im Verkauf stellen wir fest, dass zunehmend grössere Wohnungen nachgefragt werden. Die Interessenten möchten Wohnungen oder Häuser kaufen, die aufgrund eines «Reservezimmers» Homeoffice ermöglichen.

Diese Entwicklungen bringen für uns einige Herausforderungen mit sich. Grundsätzlich sind wir in Tourismusgemeinden auf «Saisonbetrieb» ausgerichtet. Das heisst, wir schaffen Kapazitäten für die Hochsaison, aber in der Zwischensaison wird die Anzahl Mitarbeitende heruntergefahren bzw. es werden Ferien genommen und Überzeiten kompensiert. Dies gilt für Hotels, Restaurants, Hand-werker, den Metzger, aber auch für uns Immobilienmakler. Auch bestand bisher ein gewisses Verständnis dafür, wenn in einer Ferienwohnungsimmobilie nicht alle Infrastruktur auf Spitzenlasten ausgerichtet war. So war es z.B. klar, dass die Waschmaschine in einer StWEG mit zehn Parteien zwischen Weihnachten und Neujahr oft belegt ist, aber die restlichen rund 50 Wochen im Jahr gab es keine Probleme. Auch die Tatsache, dass es lediglich einen Besucherparkplatz für zehn Eigentümer gibt, war nur während zweier Wochen pro Jahr ein Problem. Nun, wenn aber ein gewisser Teil der Eigentümer ganze Wochen während längerer Zeit in der Überbauung ist, kann die Verfügbarkeit der Waschmaschine / des Besucherparkplatzes durchaus zu Zwistigkeiten führen.

Die grosse Herausforderung wird es sein, das Verständnis zu entwickeln, dass es sich schlussendlich bei den Ferienwohnungen um Immobilien handelt, die beim Bau nicht für eine dauernde Nutzung konzipiert wurden. Ich bin gespannt, wie dies gelingen wird.

Auch im Immobilienverkauf bringen diese neuen Bedürfnisse der Käufer einige Herausforderungen mit sich. In der Vergangenheit wurden vor allem 3.5-Zimmerwohnungen gebaut. Dort wo es vom Grundriss her nicht aufging, ergänzte man den Wohnungsmix mit 2.5-Zimmerwohnungen oder 4.5-Zimmerwohnungen. Vorzugsweise hat man aber anstelle einer 4.5-Zimmerwohnung wenn immer möglich zwei 2.5-Zimmerwohnungen realisiert, da dies die höhere Rendite versprach.

Dies bedeutet auch, dass in der Grundgesamtheit der Bestandesimmobilien anteilshalber sehr wenige 4.5-Zimmerwohnungen vorhanden sind. Aufgrund des Zweitwohnungsgesetzes ist es uns aber auch nicht möglich, dem veränderten Bedürfnis nachzukommen und neue 4.5-Zimmer-Ferienwohnungen zu bauen. Sollten also die veränderten Käuferbedürfnisse weiter anhalten, wird es aller Voraussicht nach so sein, dass sich die Preise der 4.5-Zimmerwohnungen überproportional entwickeln werden.

Alles in allem erwartet uns aus unternehmerischer Sicht eine spannende Zeit und es gilt, Lösungen zu finden. In der Immobilienverwaltung können wir diese Lösungen im Gespräch mit unseren Kunden suchen und finden. Ich bin überzeugt, dass es hier spannende Ansätze geben wird. Beim Immobilienverkauf lässt sich das veränderte Bedürfnis nur befriedigen, wenn wir endlich bereit wären, dieses unsägliche Zweitwohnungsgesetz zu überdenken und die Lehren der letzten fast zehn Jahre in ein pragmatisches, angepasstes Gesetz einfliessen liessen. Sie haben vermutlich bereits aufgrund meines letzten Blogs gemerkt: Ich bin kein grosser Fan des Zweitwohnungsgesetzes.

Als Arbeitgeber werde ich wohl oder übel meine Aversion gegenüber der Technik beiseitelegen müssen und meinen Mitarbeitenden Arbeitsplätze zur Verfügung stellen, die ein zeitgemässes, digitales Arbeiten ermöglichen. Ich sehe mich als beratungsresistenten Bündner (mein Lieblingssynonym für stur... ????) und bin im persönlichen Austausch und in der Führung ein Dinosaurier. Ich bin überzeugt, dass ein persönlicher Austausch auch in der heutigen Zeit unerlässlich ist und in der Firma «einer sagen muss, wo es lang geht» (anstelle von interdisziplinär im Netzwerk zusammenarbeitenden digitalen Teams). Auch glaube ich, dass es für die Kulturbildung in einer Firma nötig ist, jeden Tag auf die Kernwerte der Unternehmung aufmerksam zu machen. Ob dies digital möglich ist, da hege ich meine Zweifel.

Ein interessantes Thema, das mich seit längerem auch beschäftigt, ist es, den umgekehrten Weg unserer Kunden zu gehen. Den Dauerwohnsitz wohl in den Bergen zu belassen, aber eine Ferienwohnung z.B. am Greifensee oder Zürichsee zu haben. Vielleicht würde es mithelfen, die Bedürfnisse unserer Kunden noch besser zu verstehen und eventuell auch meine Offenheit für die digitale Teamarbeit zu erhöhen. Wir werden sehen. Auf jeden Fall habe ich schon mal ein Comparis-Suchabo eingerichtet…

Ihr Manfred Fiegl