13.07.2021

Oft werden die Immobilien mangels Interesses oder Finanzierbarkeit innerhalb der Familie an Dritte verkauft.

Der erste Ferienwohnungsboom in den Alpendestinationen fand in den frühen 1970ern statt, gefolgt von regelmässigen Wellen in allen Dekaden. Wir stellen aktuell fest, dass bei zahlreichen Ferienwohnungen eine Nachfolgeregelung ansteht.

In den letzten Wochen wurden wir aber regelmässig für Schätzungen von Ferienimmobilien bei einer innerfamiliären Übertragung angefragt. Es scheint so, dass das Bedürfnis bzw. auch die Möglichkeiten einer innerfamiliären Übertragung zunehmen. Obwohl wir eigentlich meistens nur wegen der Schätzung kontaktiert wurden, habe ich es mir zur Angewohnheit gemacht, nachzufragen, in welcher Form denn die Wohnung übergeben werden soll. Die Reaktionen der Kunden haben mir gezeigt, dass man sich möglicher (steuerlicher) Konsequenzen – je nach Übertragungsform – nicht immer ganz bewusst war.

Grundsätzlich sehen wir, dass bei innerfamiliären Übertragungen seitens der Kunden drei Hauptformen angewendet werden: 1. Die Schenkung. 2. Der Erbvorbezug. 3. Der Verkauf. Diese drei Formen der Eigentumsübertragung unter Familienmitgliedern haben steuerlich ganz unterschiedliche Auswirkungen:

  1. Der Verkauf in der Familie

Dies ist steuerlich meistens die einfachste und klarste Übertragungsform, wenngleich häufig aber auch die unattraktivste. Wird eine Ferienimmobilie innerhalb der Familie verkauft, fällt bei den Verkäufern (Eltern) die Grundstückgewinnsteuer auf die Differenz zwischen den Anlagekosten und dem im Vertrag stehenden Kaufpreis an. Die Immobilie wird vollumfänglich «abgesteuert». Beliebt ist es, bei einem innerfamiliären Verkauf den Kaufpreis tiefer als den Marktpreis und teilweise auch tiefer als den amtlichen Verkehrswert anzusetzen. Hier entsteht aber ein Fallstrick: Wird der Verkaufspreis mehr als 25% unter dem amtlichen Verkehrswert angesetzt, kommt die Schenkungssteuer zum Tragen.

  1. Die Schenkung

Sehr oft wird bei innerfamiliären Übertragungen, vor allem von Kunden mit Wohnsitz im Ausland, die Schenkung ins Auge gefasst. Dies, weil die Schenkung in vielen Nachbarländern bis zu einem massgeblichen Betrag steuerfrei ist. In der Schweiz ist dies nicht unter allen Umständen der Fall. Je nach Verwandtschaftsgrad, Kanton oder Gemeinde kann bei einer Schenkung eine Steuerbelastung im Sinne der Schenkungssteuer bis zu 20% des Schenkungsbetrages anfallen. Gerade bei Immobilien mit einem vermeintlich hohen «Schenkungswert» kann dies rasch einen massgeblichen Betrag ausmachen. Besonders heikel sind die so genannten gemischten Schenkungen. Dazu in Absatz 3 aber mehr.

  1. Der Erbvorbezug

Hier herrschen vermutlich die grössten Unklarheiten, auch bei Schweizer Immobilienbesitzern. Im Gespräch mit Kunden stellen wir immer wieder fest, dass die Grundmeinung vorherrscht, dass ein Erbvorbezug unter allen Umständen steuerfrei erfolgen kann. Dem ist nicht so. Fällt der Erbvorbezug in den Bereich einer gemischten Schenkung, kann unter gewissen Umständen die Grundstückgewinnsteuer anfallen. Dies passiert vor allem in zwei Fällen: Je nach Ausgestaltung bei unentgeltlichen, lebenslangen Wohnrechten und bei der Übernahme von bestehenden Hypotheken.

 

Zahlreiche Steuern sind in der Schweiz harmonisiert, dennoch gibt es zwischen den Kantonen den einen oder anderen gewichtigen Unterschied, den es zu berücksichtigen gibt. Und für Immobilien gilt, dass die Steuern am Ort der gelegenen Sache anfallen.

Viele Notare sind vertragsrechtlich extrem fundiert und versiert. Wir stellen aber auch fest, dass die Notare den steuerlichen Konsequenzen nicht immer die nötige Aufmerksamkeit schenken.

Unserer Meinung nach empfiehlt es sich deshalb auch bei vermeintlich einfachen Schenkungen, Erbvorbezügen oder Ähnlichem, den Rat eines Steuer- oder Treuhandexperten im Standortkanton der jeweiligen Liegenschaft hinzuzuziehen und ihm einen entsprechenden Vertrag vor der Unterzeichnung zur Durchsicht zu geben, um eine steuerliche Beurteilung vorzunehmen. Es lohnt sich meistens, um unnötige steuerliche Fehler zu vermeiden.

Ihr Manfred Fiegl