27.08.2021

Die Nachfrage nach Immobilien in den Ferienregionen Savognin und Lenzerheide ist unvermindert hoch. Aus diesem Grund nehmen die Fragen und Diskussionen im Rahmen von Verkaufsverhandlungen zu.Auch besteht bei Käufern und Verkäufern oft Verwirrung zwischen den verschiedenen Werten, die bei der Beurteilung einer Liegenschaft zum Zuge kommen. Nachfolgend möchte ich versuchen, ein wenig Ordnung in das Chaos zu bringen.

Belehnungswert der Banken

«Der Belehnungswert ist der betragsmässige Teil des Grundstückwertes, bis zu dem eine Bank die Immobilie hypothekarisch belehnt. Die Höhe der Belehnung orientiert sich über den Belehnungswert am Worst Case-Szenario, d.h. an der Situation, dass der Schuldner die Hypothekarzinsen bzw. die offene Kreditsumme nicht mehr bezahlen kann» (Quelle: Bürgi Nägeli Rechtsanwälte).

Diese Definition zeigt, dass der Belehnungswert eigentlich nicht wirklich dafür geeignet ist, den Marktpreis einer Immobilie abzuleiten. Aber genau dies passiert bei den Verkaufsgesprächen mit Kaufinteressenten immer häufiger, weil die Differenz zwischen Belehnungswert und Marktpreis aktuell oft sehr gross ist. Die Interessenten benötigen meistens eine Hypothek für den Kauf einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses. Nachdem die Bank die Finanzierung geprüft hat, erhalten wir oft die Rückmeldung, dass der ausgeschriebene Verkaufspreis nicht gerechtfertigt sei. Grund dafür: die Bank habe einen tieferen Belehnungswert festgelegt. Diese Feststellung ist falsch.

Wie die Definition des Belehnungswertes zeigt, handelt es sich dabei um einen Wert aus Bankensicht. Die Bank versucht zwar diesen möglichst nahe an den Marktpreis zu bringen, kann dies aber aufgrund der Systematik meistens nicht. Einerseits stützt sie sich auf Benchmarkzahlen, die im momentan sehr volatilen Markt meistens nicht aktuell sind und andererseits rechnet sie eine Sicherheitsmarge ein. In der Region Lenzerheide heute bedeutet dies zum Beispiel, dass der Belehnungswert meistens 20% unter dem Marktpreis liegt und ein Käufer bis zu 50% des Kaufpreises mittels Eigenmittel beisteuern muss.

 

Marktpreis

Der Markt- bzw. Verkaufspreis ist der Preis, auf den sich Verkäufer und Käufer geeinigt haben. Es gibt diesbezüglich eigentlich kein Richtig oder Falsch. Vielmehr kommt der Marktpreis durch eine übereinstimmende Willensäusserung der beiden Parteien zu Stande. Er weicht in der aktuellen Situation meistens vom Belehnungswert der Banken und vom Verkehrswert ab. Dies weil die Nachfrage höher ist als das Angebot und weil sich viele Ferienimmobilien zu eigentlichen Liebhaberobjekten entwickelt haben. Unabhängig des Kaufgegenstandes ist für die meisten klar, dass für Liebhaberobjekte höhere Preise bezahlt werden, als dies «technisch» eigentlich korrekt wäre.

Wir haben den Vorteil, dass wir den möglichen Marktpreis einer Immobilie in der Region besser abschätzen können als Banken, Ämter, Eigentümer, Käufer etc., da wir jährlich rund 50 Transaktionen begleiten. So haben wir fast tagesaktuell ein Verständnis dafür, zu welchem Marktpreis sich ein Käufer finden lässt.

Aktuell ist es auch so, dass wir unsere Einschätzungen fast monatlich verändern müssen. Es scheint mir zwar, dass wir in Lenzerheide in der Zwischenzeit «das Ende der Fahnenstange», was die Preisbereitschaft anbelangt, erreicht haben.

In Savognin sieht die Situation anders aus. Im Juli haben wir für eine nicht renovierte 2-Zimmerwohnung aus dem Jahr 1980 inkl. Garagenabstellplatz einen Preis von CHF 325'000.00 erzielt. Was bis zu diesem Zeitpunkt der höchste Preis für eine solche Immobilie während meiner Karriere war. Mitte August haben wir eine ähnliche (bzgl. Lage, Ausbaustandard und Grösse) 2-Zimmerwohnung für CHF 380'000.00 verkauft. Sie sehen, die Dynamik ist aktuell sehr hoch und kann in der aktuellen Situation von maschinenbasierten Bewertungen gar nicht wiedergegeben werden.

 

Amtlicher Verkehrswert

Der amtliche Verkehrswert wird im Kanton Graubünden, im Gegensatz zu anderen Kantonen, pro Objekt nur etwa alle 10 Jahre neu festgelegt (Ausnahme: Bei Sanierungen, Erweiterungen, etc. wird der Verkehrswert von Amtes wegen nach Abschluss des Projektes neu festgelegt). Dies führt dazu, dass bei zahlreichen Liegenschaften in der Region Savognin und Lenzerheide aktuell Schätzungen aus den Jahren 2013 bis 2016 im Umlauf sind (tlw. sogar noch älter). Es versteht sich von selbst, dass diese älteren amtlichen Verkehrswerte mit dem aktuellen Marktpreis nichts mehr gemein haben.

Grundsätzlich ist es so, dass der amtliche Verkehrswert zum Zeitpunkt der Schätzung eigentlich schon die gültigen «Marktpreise» abbilden sollte. Aber auch hier erfolgt die Festlegung durch das Amt für Immobilienbewertung aufgrund von Benchmarkzahlen vergangener Transaktionen. Insbesondere dann, wenn die Schätzung bereits älter ist, taugt sie als Basis für die Festlegung eines Verkaufspreises nicht mehr. Selbst wenn sie neueren Datums wäre, würde ich in der aktuellen Marktsituation jedem Verkäufer raten, sich bzgl. einem möglichen Verkaufspreis den Rat einer ortskundigen Vertrauensperson einzuholen.

 

Online-Bewertungstools

Ein letztes Wort noch zu den Bewertungstools im Internet, die aktuell stark beworben werden. Ich denke, diese sind ein gutes Hilfsmittel für einen Eigentümer, um eine grundsätzliche Einschätzung zum «Wert» seiner Liegenschaft zu erhalten. Aber auch hier ist es so, dass diese sich immer «auf vergangene» Transaktionswerte beziehen und gerade in Feriendestinationen nicht über eine genügend grosse Stichprobe für eine wirklich verlässliche Aussage verfügen. Die Wahrscheinlichkeit, dass der empfohlene Marktpreis nicht korrekt ist, ist deshalb verhältnismässig gross. Mensch und Maschine kommen hier regelmässig zu unterschiedlichen Ergebnissen.

 

8 Gründe, den Immobilienverkauf uns zu überlassen.