Was Sie bei der Renovation einer Ferienimmobilie berücksichtigen müssen

Grundsätzlich ist eine innere Renovation selten mit grösseren Problemen behaftet. Es gibt aber einige Punkte, die bei einer solchen Renovation berücksichtigt werden müssen. Ich möchte hier weniger auf die technischen Themen, als vielmehr auf die teilweise bestehenden Rahmenbedingungen sowie auf die Organisation eingehen.

Sehr viele lokale Baugesetze in den Ferienregionen sehen ein eigentliches Bauverbot während der Wintersaison vor. Das heisst, dass zwischen Weihnachten und Neujahr nicht gebaut werden darf. Dieses Bauverbot tangiert innere Renovationen eigentlich nicht. Es gilt nur für «äussere Bauarbeiten». Lediglich dort, wo eine innere Renovation auch Aussenbereiche miteinbezieht (z.B. beim Einbau einer Dachlukarne bei einer Dachwohnung) ist das «Winterbauverbot» in der Planung zu berücksichtigen. 

Ebenso kennen viele Stockwerkeigentümergemeinschaften Perioden, in denen eine Bausperre in der jeweiligen Liegenschaft gilt. Bei uns in der Region ist es meistens so geregelt, dass während der Winter- sowie der Sommersaison keine Umbauten gemacht werden dürfen. Dies wiederum bedeutet, dass oft nur im Frühjahr und im Herbst jeweils drei Monate für den Umbau zur Verfügung stehen. Wir empfehlen unseren Käufern jeweils, vor der eigentlichen Umbauplanung mit der entsprechenden Verwaltung abzuklären, wie die Praxis in ihrer Liegenschaft aussieht. Es versteht sich von selbst, dass es vermutlich ein schlechter Start in der Stockwerkeigentümergemeinschaft wäre, wenn man zwischen Weihnachten und Neujahr umfangreiche Spitzarbeiten ausführen lassen würde.

Die jeweils kurzen Umbauphasen bringen aber bei umfangreichen Innenrenovationen auch einige Herausforderungen mit sich. Es ist wichtig, Handwerker zu finden, die sich an die kurzen Umbauperioden gewohnt sind und am besten sind es Handwerker, die oft solche Umbauprojekte zusammen realisieren. Es empfiehlt sich deshalb, soweit als möglich lokale Handwerker zu engagieren. Diese kennen im Normalfall die Situation bzgl. Umbauperioden und sind untereinander gut vernetzt. Die Koordination von Renovationen unter den Handwerkern läuft meistens reibungslos, die Qualität der Arbeiten ist oft hochwertig und auch die Beratung entspricht meinen Erwartungen. Man muss jedoch mit leicht höheren Preisen als z.B. im Unterland rechnen. Übrigens an dieser Stelle ein kleiner Hinweis, nach dem wir oft gefragt werden: Die Preise für Einheimische und Ferienimmobilienbesitzer sind bei allen lokalen Handwerkern gleich …

Wir werden oft gefragt, ob es für eine Renovation einen Architekten oder Bauleiter braucht. Wir sind der Meinung, dass es für Standardrenovationen im Innenbereich (neue Küche, neues Bad, neuer Bodenbelag und Streichen, keine strukturellen Eingriffe) in einer normalen Ausführung (keine Luxusausführungen oder besonders ausgefallene Materialisierung) nicht zwingend einen Bauleiter oder einen Architekten braucht. Die meisten Handwerker verfügen über viel Erfahrung und vor allem Ideen aus der Praxis. Auch organisieren sie sich meistens untereinander, ohne dass es eine grosse Koordination benötigt. Erfolgen jedoch Eingriffe in die Struktur der Liegenschaft oder legt man grossen Wert auf ein sehr wertiges Interior-Design, empfiehlt es sich, einen Architekten beizuziehen.

Ein wichtiger Punkt, den man auch bei Renovationen berücksichtigen muss, sind die nötigen Bewilligungen und Zustimmungen der anderen Miteigentümer. Wenn Sie z.B. ein Fenster vergrössern möchten, brauchen Sie einerseits die Zustimmung Ihrer Miteigentümer und andererseits eine Baubewilligung. Gleiches gilt z.B. für Balkonverglasungen oder Dachlukarnen. Lediglich die Zustimmung der Miteigentümer braucht es z.B. bei inneren Wanddurchbrüchen bei tragenden Wänden. Einfache Renovationen wie eine neue Küche, ein neues Bad oder neue Bodenbeläge brauchen, vereinfacht gesagt, weder die Zustimmung der Miteigentümer noch eine Baubewilligung. Beachten Sie aber bitte die Spezialfälle, wenn Sie die Nutzung von Räumen ändern wollen, die Anzahl Räume verändern oder z.B. «Kalträume» wie einen Estrich zu Wohnraum umnutzen möchten.

Sobald Sie die Zustimmung der Miteigentümer bzw. eine Baubewilligung benötigen, rechnen Sie genügend Zeit dafür ein. In der Immobilienverwaltung werden wir oft mit der Situation konfrontiert, dass ein Eigentümer ein Fenster vergrössern will und uns zwei Wochen vor Baustart darüber informiert und bittet, die Zustimmung der anderen Eigentümer mittels Zirkularbeschluss einzuholen. Dies geht meistens schief, denn ein Zirkularbeschluss muss einstimmig sein und die Erfahrung zeigt, dass ein solcher Beschluss meistens nicht zu Stande kommt. Deshalb macht es am meisten Sinn, Renovations- oder Umbauprojekte, die die Zustimmung der Miteigentümer benötigen, ordentlich an der Eigentümerversammlung traktandieren zu lassen. Dort können die Beschlüsse mittels einfachem Mehr gefällt werden und kommen meistens zu Stande.

Ein weiteres Thema, das sehr wichtig ist, sind die Pläne, die Sie den anderen Eigentümern unterbreiten. Oft werden wir mit irgendwelchen unvermassten Handskizzen konfrontiert. Diese genügen, so lange nicht ein Miteigentümer während der Ausführung das Gefühl hat, dass ihm die Ausführung des grösseren Fensters nicht gefällt. Dann kommt es meist zu Irritationen und der Nachweis, dass man das Fenster so gebaut hat wie beschlossen, ist schwierig. Im schlimmsten Fall droht dann sogar ein Rückbau.

Die letzten Themen, auf die ich Sie hinweisen möchte, sind Asbest, Trittschalldämmung und ausländische Auftragnehmer. Wenn der begründete Verdacht besteht, dass eine Liegenschaft asbest-kontaminiert ist, muss vor Beginn der Renovation eine Schadstoffprüfung erfolgen. Professionelle Unternehmen wissen dies und führen eine Renovation nicht ohne Schadstoffprüfung aus. Die Kosten für die Prüfung selbst hält sich in Grenzen. Der Ausbau von kontaminierten Materialien hingegen kann einige Franken kosten. Das Problem ist jedoch hauptsächlich, dass die SUVA in letzter Zeit aktiv Baustellenkontrollen macht und Baustellen ohne eine Schadstoffprüfung eingestellt werden. Bei kurzen Umbaufenstern kann dies zum Problem werden. Denken Sie ebenso daran, eine Trittschalldämmung zu verlegen, wenn Sie ein neues Parkett in einer Wohnung in einer StWEG verlegen. Sie ersparen sich unnötige Diskussionen mit dem Nachbarn der Wohnung unter Ihnen. Und zu guter Letzt beachten Sie, dass wir in der Schweiz teilweise andere gesetzliche Vorgaben haben als im benachbarten Ausland. Klassisch z.B. bei den Elektroinstallationen. Erst kürzlich hat ein Eigentümer ein Unternehmen aus Deutschland mit der Renovation seiner Wohnung beauftragt. Die anschliessende Kontrolle der Niederspannungsleitungen führte dazu, dass die neu verlegten elektrischen Installationen komplett ausgetauscht werden mussten.

Grundsätzlich ist die Renovation einer Ferienwohnung (die Renovation von Ferienhäusern ist ein wenig komplexer) kein Hexenwerk, aber es gibt doch einige Fallstricke. Es empfiehlt sich deshalb, genügend Zeit einzurechnen und vor allem die richtigen Fachpartner zu finden. Lassen Sie sich lieber ein wenig mehr Zeit bei der Planung, als anschliessend Unannehmlichkeiten und Umtriebe zu haben.