Praxistipps bei der Immobiliensuche

Dennoch stelle ich zunehmend fest, dass Kaufinteressenten (sowohl einheimische Interessenten als auch Ferienwohnungskäufer) teilweise ratlos sind, wie sie die Suche nach einer geeigneten Immobilie strukturieren sollen. Sehr oft höre ich von Suchkunden: «Es hat nichts auf dem Markt». Auch ich habe diese Einschätzung geteilt. Als ich dann unsere Verkaufsstatistik für 2021 mit 60 Immobilien-transaktionen gesehen habe, war ich selbst überrascht: Das sind immerhin fünf Verkäufe pro Monat. Es scheint also, dass es doch ein gewisses Angebot haben muss. Wieso entsteht der Eindruck, dass «keine Immobilien auf dem Markt sind»?

Der Hauptgrund liegt darin, dass nicht mehr alle Immobilien auf den üblichen Kanälen publiziert werden und oft nur sehr kurz auf den öffentlichen Plattformen ersichtlich sind. Als Beispiel: Für die letzte Wohnung, die wir öffentlich ausgeschrieben haben, erhielten wir innerhalb eines halben Tages 70 Anfragen. 

Im jetzigen Verkäufermarkt geht es also vor allem darum, möglichst gut vernetzt und vor allem schnell zu sein – auch wenn ich kein Freund davon bin, Immobiliengeschäfte überhastet abzuwickeln. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass wenn man aktiv auf der Suche ist, man mehrere Instrumente gleichzeitig nutzt, die Struktur (und vor allem die Geduld) nicht verliert und sich der folgenden Punkte bewusst ist:

«Welcome to the jungle»

Digitale Immobilienplattformen gibt es heutzutage wie Sand am Meer. Die Übersicht zu behalten ist extrem schwierig. Umso mehr, als nicht alle Makler die gleichen Plattformen verwenden und Privatinserenten gerne und oft kostenlose Plattformen bevorzugen. Wenn man dann bei jeder Plattform ein Suchabo aufgibt, wird die Prüfung der eingehenden Angebote aus verschiedenen Plattformen zur Sisyphusarbeit. Mein Rat: Konzentrieren Sie sich auf die Plattform mit der grössten Abdeckung. In der Schweiz ist dies comparis.ch. Comparis verdichtet die Inserate von insgesamt 15 Schweizer Immobilienportalen. Mit einem Suchabo bei Comparis stellen Sie sicher, dass Sie 95% der inserierten Objekte auch wirklich finden.

«Dr Schneller isch dr Gschwinder»

In einem absoluten Verkäufermarkt, wie wir ihn heute erleben, ist Schnelligkeit beim Immobilienkauf matchentscheidend. Selbstverständlich gilt es weiterhin, die Eigenschaften der zu erwerbenden Immobilie genau abzuklären und sich im Klaren zu sein, ob die im Fokus stehende Liegenschaft die eigenen Anforderungen erfüllt. Ich stelle aber fest, dass zahlreiche Kaufinteressenten zu lange benötigen, um die entsprechenden Abklärungen mit ihrer Bank vorzunehmen. Es empfiehlt sich deshalb, schon sehr früh (am besten, bevor ein konkretes Objekt zur Diskussion steht) mit der Bank zu klären, in welchem Preisrange sich eine Immobilie aufgrund der eigenen Einkommensverhältnisse bewegen darf (Tragbarkeit). Des Weiteren können Sie auch aufgrund des Eigenkapitals sehr früh einschätzen, in welcher Preisklasse sich eine Liegenschaft bewegen darf. Hier passiert eigentlich meistens der grösste Fehler. Viele Interessenten gehen davon aus, dass Sie nur für 20% des Kaufpreises Eigenkapital einbringen müssen. Aufgrund der Preisentwicklung ist es aber aktuell so, dass die Banken sehr oft nur 50-60% des Kaufpreises finanzieren. Sie müssen also 40-50% des Kaufpreises mit eigenen Mitteln aufbringen. Ausserdem empfehlen wir Ihnen, Finanzierungsanfragen nicht über das Callcenter des jeweiligen Bankinstituts abzuwickeln. Sprechen Sie, wenn immer möglich, entweder mit dem Ihnen bereits bekannten, persönlichen Berater oder mit einer Ansprechperson bei einer Bank in dem Ort, wo sich die Liegenschaft befindet. Zu guter Letzt noch ein Hinweis aufgrund der Erfahrungen der letzten Monate: Suchen Sie sich früh eine Bank in der jeweiligen Destination, in der Sie eine Immobilie erwerben möchten und legen Sie bei dieser Bank Ihre Einkommensverhältnisse offen. Die ortsansässigen Banken setzen den Belehnungswert von Ferienimmobilien meistens massgeblich höher an als z.B. die Grossbanken bzw. regionale Finanzinstitute im Unterland.

«Ich halte für Sie Augen und Ohren offen»

Sehr viele Makler werben mit ihrer Interessentenliste und damit, dass Suchkunden auf dieser Liste immer die aktuellsten Angebote erhalten. Es ist tatsächlich auch bei uns so, dass unsere Suchkunden auf der Interessentenliste als erste von den Verkaufsobjekten erfahren. Das Problem dabei ist aber, dass sich in unserer Datenbank z.B. 212 aktive Interessenten (Kundenkontakt in den letzten sechs Monaten) befinden, die eine 4.5-Zimmerwohnung in Lenzerheide suchen. Alleine 212 Suchkunden nur für eine 4.5-Zimmerwohnung in Lenzerheide. Es gibt noch andere Wohnungsgrössen, andere Orte, etc. Aktuell umfasst unsere Suchkundenliste mehr als 1'000 aktive Kunden. Was ich damit sagen will: Die Interessentenliste von Maklern ist sicherlich ein Instrument, das man in der heutigen Zeit nutzen sollte. Aber fast noch wichtiger ist vielleicht hin und wieder ein persönliches Telefonat mit dem Makler. Wählen Sie in der Destination, in der Sie eine Immobilie suchen, die zwei grössten Makler aus und rufen Sie diese in regelmässigen Abständen an (nicht jeden Tag… ????). So bleiben Sie beim Makler «Top of Mind» und vielleicht will es der Zufall sogar, dass gerade ein Verkaufsobjekt reingekommen ist und sich noch in der Pipeline befindet. Zusätzlich haben die meisten seriösen und ambitionierten Makler eine relativ gute Übersicht über das Portefeuille der Konkurrenz und können Sie vielleicht auf eine Immobilie hinweisen, die durch die Mitbewerber erst im Schaufenster ausgehängt und noch gar nicht ausgeschrieben ist.

«Das muass i grad am Urs verzälla»

Erzählen Sie so vielen Menschen wie möglich, dass Sie eine Immobilie suchen. Im Freundes- und Bekanntenkreis zu Hause. Wer weiss, vielleicht ist jemand Eigentümer und möchte seine Ferienwohnung verkaufen? Vielleicht kennt er jemanden, der jemanden kennt ...? Falls Sie eine Wohnung gemietet haben, erzählen Sie es dem Vermieter. Vielleicht ist die Wintersaison zu Ende und er möchte den Aufwand der Vermietung nicht mehr auf sich nehmen und verkaufen? Erzählen Sie es dem Skilehrer, dem Wirt Ihrer Stammbeiz (dies ist übrigens der Top-Tipp) und der freundlichen Dame an der Fleischtheke, dass Sie eine Ferienimmobilie kaufen wollen. Je mehr Leute wissen, dass Sie eine Ferienwohnung suchen, umso mehr erhöhen sich die Chancen, dass sich etwas ergibt. Ein in letzter Zeit oft angewendetes Instrument ist, einen Immobilieneigentümer direkt anzuschreiben. Meistens sind Sie aber nicht der Erste, der diese Idee hatte und deshalb sind die Erfolgschancen über diesen Weg eher gering. 

Es ist eine schwierige Situation, wenn man aktuell auf der Suche nach einer Immobilie ist. Persönlich gehe ich auch nicht davon aus, dass sich dies langfristig gross ändern wird. Die künstliche Verknappung des Angebotes wird nach der Zweitwohnungsinitiative nun mit der Umsetzung des Raumplanungsgesetzes in den kommenden zwei Jahren gerade nochmals angeheizt. Ich glaube, dass diese weitere Verknappung auch einen allfälligen Dämpfer in der Nachfrage (aufgrund steigender Zinsen) mehr als nur kompensieren wird. Deshalb wird auch zukünftig beim Immobilienkauf einiges an Geduld gefragt sein. 

Ihr MJF