18.11.2022

Wir begleiten aktuell den Verkauf der Residenza Grava in Savognin: 3 Mehrfamilienhäuser direkt am Ende der Talabfahrt in unmittelbarer Nähe sämtlicher Dienstleistungen des täglichen Bedarfs.

Vergünstigter Eintritt in den benachbarten Wellness-Spot, Kinderhütedienst und weitere Annehmlichkeiten fehlen ebenso wenig. 9 der total 36 Wohnungen werden rund 30 % unter dem Marktpreis freier Zweitwohnungen verkauft.

Alles zu schön um wahr zu sein? Das klingt doch nach Schindluderei! Ist es aber nicht. Diese Wohnungen gibt es wirklich. Sie haben lediglich zwei Einschränkungen: Die Eigentümer müssen sie vermieten und können sie selbst nur während 12 Wochen pro Jahr nutzen. Die Eigennutzung müssen sie ausserdem frühzeitig der Vermietungsgesellschaft melden. Zudem dürfen sie die Wohnungen nicht individuell einrichten und ausstatten.

Solche Wohnungen werden als bewirtschaftete Ferienwohnungen bezeichnet. Es ist grundsätzlich die einzige Art von Ferienwohnung, die auf der grünen Wiese neu gebaut und an Käufer, die Ihren Wohnsitz nicht in der Standortgemeinde haben, verkauft werden darf.

Die Käufer bewirtschafteter Ferienwohnungen profitieren von verschiedenen Zusatzdienstleistungen der Betriebsgesellschaft. Für die Bewirtschaftung ist sehr oft ein Hotel, die örtliche Bergbahn oder ein professioneller Ferienwohnungsvermarkter zuständig, der praktische Services wie z. B. Rezeption, Wellness, Kinderprogramm oder auch nur Wäschedienst anbietet. Für die Zeit, in der die Wohnung vermietet wird, erhalten die Besitzer ausserdem einen Anteil des Mietertrags. Man ist also Eigentümer einer Wohnung, kann diese meistens während 12 Wochen pro Jahr nutzen und bekommt auch noch eine Rendite.

Deshalb ist diese Form der Ferienwohnungsnutzung vor allem in den Beneluxstaaten, in Grossbritannien aber auch in Deutschland sehr beliebt und weit verbreitet. Seit der Annahme des Zweitwohnungsgesetzes nehmen auch in der Schweiz diese Beherbergungsformen laufend zu. Einerseits kommen ansonsten fast keine Neubauten auf den Markt und andererseits finden auch Schweizer Käufer zunehmend Gefallen an dem Konzept.

Zwei solche Konzepte durften wir bereits begleiten und vermarkten, zwei weitere Projekte zweier Bauherren entwickeln wir derzeit. Seitens potenzieller Schweizer Käufer hören wir meistens zwei Vorbehalte: Dass sie die Wohnung öfter bzw. flexibler nutzen und auch individuell einrichten möchten.

Beide Gründe kann ich sehr gut nachvollziehen. Dennoch sind sie mit Blick auf die Statistik bzw. den Nutzen nicht immer stichhaltig. Gemäss Amt für Statistik des Kantons Graubünden wird eine durchschnittliche Ferienwohnung an 49 Tagen im Jahr durch den Eigentümer genutzt. Zur Verfügung stünden die bewirtschafteten Wohnungen dem Eigentümer im Normalfall an 84 Tagen. Auch sind wir der Meinung, dass sich die Anzahl an Spontanaufenthalten in Grenzen hält. Wie spontan sind wir denn in unserem durchgetakteten Leben überhaupt? Ich behaupte, dass ein Eigentümer seine Ferienwohnung 2-mal pro Jahr impulsiv nutzt. Und auch dies ist bei einer bewirtschafteten Wohnung kein Problem, solange sie nicht fremdvermietet ist.

So bleibt als letztes Argument gegen eine bewirtschaftete Wohnung, dass Eigentümer sie nicht persönlich einrichten können. Aber auch hier sollte man daran denken, dass die Einrichtung altert und irgendwann ersetzt werden muss. Bei den von uns begleiteten Projekten stellen wir fest, dass die Bauherren von Beginn an auf ein wertiges Interieur setzen. Zudem wird aus dem Mietertrag ein Fonds für den Ersatz der Inneneinrichtung gebildet, sodass Mobiliar und Inventar in regelmässigen Abständen ersetzt werden können.

Ich durfte mich in den letzten Jahren intensiv mit dem Thema auseinandersetzen. Obwohl ich zu Beginn auch skeptisch war, bin ich heute der Meinung, dass bewirtschaftete Wohnungen ein äusserst spannendes Produkt darstellen. Ich kann die Wohnung dann nutzen, wenn ich wirklich Zeit habe. Wenn ich nicht dort bin, wird sie vermietet und ich generiere eine Rendite bzw. meine Nebenkosten sind gedeckt. Ausserdem kümmert sich jemand um den Unterhalt und die Erneuerung des Inventars. Und das Ganze – Stand heute – meistens zu einem Kaufpreis von 25 % unter dem Verkaufspreis freier Zweitwohnungen.

Es ist eines dieser wenigen Instrumente, die den Berggebieten nach der Annahme des Zweitwohnungsgesetzes geblieben sind. Und ich bin der Meinung, dass es dem Nachhaltigkeitsgedanken entspricht und eine tolle Lösung für dringend benötigte warme Betten in Berggebieten ist. Nicht zuletzt werden auch die Bedürfnisse einer grossen Mehrheit von Ferienwohnungssuchenden abgedeckt.

Schauen Sie sich unverbindlich die bewirtschafteten Wohnungen in der Residenza Grava an – eines unserer aktuellen Projekte.

Ihr MJF

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