Wer hat an der Uhr gedreht?

Auf jeden Fall ist mir kürzlich eingefallen, dass ich mal wieder einen Text verfassen sollte und habe dabei mit Schrecken festgestellt, dass seit dem letzten publizierten Beitrag schon vier Monate vergangen sind. Wie kann das sein? Klar, die Wintersaison ist meistens streng und chaotisch, aber gleich vier(!) Monate?

Ich habe festgestellt, dass die Neuorganisation der Firma mehr Zeit in Anspruch nimmt, als erwartet. Auch der stete Zuwachs an Mitarbeitenden erfordert viel meiner Aufmerksamkeit. Aber vermutlich war der grösste Brocken, dass wir im ersten Quartal 2025 insgesamt 22 Immobilien verkauften. Für ein Unternehmen unserer Grösse ist das sehr viel und gleichzeitig ein Quartalsrekord für die Curvér AG.

Ich habe mir gedacht, dieser Fakt könnte zwei spannende Geschichten für unsere Kunden und Partner mit sich bringen. Erstens: Was bedeutet dies für den einzelnen Immobilienbesitzer in Mittelbünden? Und zweitens: Welcher Aufwand steht hinter einer solchen Zahl?

Kurz zur Bedeutung dieser hohen Anzahl Transaktionen – für Immobilienbesitzer, die sich mit dem Verkauf ihrer Immobilie auseinandersetzen:

1. Nach langen Jahren nur geringen Angebots im Raum Mittelbünden haben potenzielle Käufer nun wieder eine richtige Auswahl. Aktuell sind durchschnittlich rund vier- bis fünfmal so viele Immobilien auf den Plattformen ausgeschrieben wie noch vor zwei Jahren.
2. Bis vor rund einem Jahr (Winter 23/24) verkauften wir die meisten Immobilien in einer Vermarktungszeit von unter 3 Monaten. Viele davon sogar in unter einer Woche. Heute muss man bei einer interessanten Immobilie – gute Lage, guter Zustand, vernünftiger Preis – mit einer Vermarktungsdauer von mindestens 3 Monaten rechnen. Bei «schwierigeren» Verkaufsobjekten sind es eher 6 bis 9 Monate.
3. Erstaunlicherweise konnten sich die Preise bis anhin trotz des höheren Angebotes und der längeren Vermarktungsdauer gut halten. Dies hängt damit zusammen, dass aus den «Corona-Jahren» ein gewisser Nachfrageüberhang besteht und noch immer zahlreiche Menschen einen Rückzugsort in den Bergen suchen. Aufgrund dessen verkaufen wir auch heute noch rund 80 % aller Immobilien zum vollen ausgeschriebenen Preis. Ich gehe davon aus, dass sich die Preise nun für die nächsten 2 bis 3 Jahre auf diesem hohen Niveau einpendeln werden. Ausserordentliche Vorkommnisse bleiben natürlich vorbehalten.

Ich stelle oft fest, dass Kunden, die sich mit dem Verkauf ihrer Immobilie beschäftigen, sich nicht immer bewusst sind, welche Aufgaben auf Sie zu kommen und welchen zeitlichen Aufwand diese erfordern. Ich habe mal versucht, diesbezüglich einige Zahlen aus unserer Firma zusammenzutragen. Ganz nach dem Motto «Fun Facts» oder «Wissen, das die Welt nicht braucht».

Die Curvér Gruppe betreut pro Jahr rund 80 Immobilientransaktionen. Diese begleiten wir von A bis Z mit unserer Dienstleistung aus einer Hand. Die meisten Aufträge beginnen mit einem unverbindlichen Erstgespräch im Rahmen der Immobilienbesichtigung. Für diesen Akquisitionsschritt rechnen wir bei einfachen Objekten mit zirka 1 Stunde. Bei komplexeren Objekten, wie z. B. älteren Mehrfamilienhäusern, kann dies bis zu 3 Stunden in Anspruch nehmen. Mein längstes Akquisitionsgespräch dauerte einen ganzen Tag. Es handelte sich um ein Maiensäss im Val Tuors, zu  dem man vom Parkplatz aus zuerst 30 Minuten laufen musste. Während des Gesprächs wurde ich noch zu einer Grillwurst und einem Glas Wein eingeladen …????

Sobald der Auftrag erteilt ist, geht es darum, die nötigen Unterlagen zusammenzutragen. Sehr oft sind nicht alle Dokumente vorhanden und so muss man schnell einmal 3 bis 4 Stunden für die Vervollständigung der Akten rechnen. 

Gleiches gilt für Bildaufnahmen der Immobilie. Je nach Liegenschaft besteht das Bild- und Videomaterial bei uns aus Fotos, einer virtuellen Tour und Drohnenaufnahmen. Die Dokumentation eines kleinen Studios dauert in der Regel knapp eine Stunde, bei einem Mehrfamilienhaus kann es rasch einmal ein Tag sein. Interessanterweise sind die Aufwendungen für den Vermarktungsstart von Neubauprojekten ungleich aufwendiger. Hier rechnen wir erfahrungsgemäss mit einer Vorlaufzeit von bis zu einem Monat, bis wir alle Unterlagen und Darstellungen zusammenhaben.

Die Erstellung eines ansprechenden Immobilien-Verkaufsdossiers samt Aufschaltung auf allen Plattformen dauert je nach Objekt 1 bis 3 Tage. Obwohl wir heute die Verteilung der Daten mit einer Software automatisch vornehmen und sie in einer Standardvorlage abfassen, versuchen wir doch, für die Beschreibung der Liegenschaft, und vor allem für die Aufbereitung der Fotos, genügend Zeit einzuberechnen und einen individuellen und ansprechenden Auftritt für jedes Objekt zu realisieren.

Sobald die Dossiers an die Interessenten unseres Kundenkreises verschickt und auf den gängigen Plattformen aufgeschaltet sind, kommt für uns die spannendste Zeit: Wie viele Kundenkontakte generieren wir mit unserer Publikation? Im Normalfall haben wir durchschnittlich pro Immobilie 20 bis 30 Kundenkontakte. Baufällige Mehrfamilienhäuser in einer Randregion verzeichnen vielleicht nur 4 bis 5 Kontakte, eine zeitgemässe 3.5-Zimmerwohnung in Lenzerheide und Valbella auch heute noch bis zu 80.

Aus den Kontakten ergeben sich dann die Besichtigungen. Bis vor rund einem Jahr benötigten wir im Schnitt 2 bis 3 Besichtigungen für einen erfolgreichen Verkauf. Aktuell sind es vermutlich eher 6 bis 8. Wenn wir nun eine kleine Rechnung anstellen, sieht man, dass wir bei rund 80 Verkäufen etwa 500 bis 600 Besichtigungen pro Jahr vornehmen. Das bedeutet im Schnitt 2 bis 3 Besichtigungen pro Tag bzw. 8 bis 9 an Spitzentagen, wie an einem Samstag vergangenen Februar. Je nach Immobiliengrösse dauern die Besichtigungen meistens 1 bis 2 Stunden. 

Wir versuchen «Open-House-Besichtigungen» zu vermeiden, damit wir die Käufer möglichst individuell betreuen können. Dennoch gibt es Immobilien, bei denen es sich aufgrund der sehr grossen Nachfrage nicht vermeiden lässt. So war in diesem Winter mein persönlicher Rekord ein «Open-House-Tag» in einem knapp 80 Quadratmeter grossen Ferienhäuschen im Maiensäss-Stil, durch das wir 40 Menschen schleusten. Spannend, aber jeden Tag würde ich es nicht machen wollen.
Sobald wir einen Käufer gefunden haben, beginnt die Verkaufsabwicklung. Dies war bis vor einigen Jahren ein sehr einfacher und angenehmer Prozess. Meistens haben sich die Käufer auf ihre neue Immobilie gefreut und die Verkäufer auf ihren Erlös. Deshalb gab es ganz selten Fragen oder Umwege. Heute ist die Menge an Formalitäten seitens der Notariate extrem gross. Die Banken befinden sich noch immer im Homeoffice-Modus und die Qualität der Bankberater hat meiner Meinung nach massiv abgenommen. Allenthalben sind «Berater» engagiert, bei denen ich nicht immer weiss, was genau sie beraten. Auch «Dr. Google» trägt das Seine bei, damit sich herausforderndes Halbwissen über Immobilientransaktionen breit macht. Wirklich spannend wird es bei Liegenschaftsverkäufen dann, wenn z. B. die Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde involviert ist, oder eine Erbengemeinschaft eine Immobilie verkauft und jede Partei ihren eigenen Anwalt hat.????

Die Erfahrung zeigt, dass wir heute bei einem «normalen» Abwicklungsprozess ab Erhalt der Reservationszahlung ungefähr 6 bis 8 Wochen benötigen, bis die Beurkundung erfolgen kann. Meine schnellste Beurkundung (ab Kaufzusage) war nach 5 Tagen abgeschlossen. Der Verkäufer hatte keine Hypothek, der Käufer benötigte keine Bank und die finanzielle Abwicklung konnte über den Notar erfolgen. Da musste selbst ich pressieren.

Unsere Dienstleistung endet mit der Begleitung zum Notariatstermin und der Übergabe der Immobilie. Vorbereitend erledigen wir alle An- und Abmeldungen bei den Behörden und organisieren falls nötig auch Räumungen und Reinigungen. Die Beurkundungen dauern bei uns in der Region etwa 20 bis 40 Minuten. Anschliessend erfolgt die Immobilienübergabe, die bei einem kleinen Studio vielleicht 30 Minuten, bei einem Mehrfamilienhaus eher 2 Stunden dauert.

Spannend ist auch hier, dass sich die Gesellschaft verändert hat. Bis vor Corona war es gang und gäbe, dass die Parteien nach erfolgter Beurkundung ein gemeinsames Essen planten. Heute wird dies kaum mehr gewünscht. Ich würde schätzen, dass zirka noch nach 10 % aller Beurkundungen ein gemeinsames Essen erfolgt.

Abgeschlossen wird der Prozess unsererseits mit der Abrechnung der Sicherstellungsbeträge und der Erstellung der Grundstückgewinnsteuer. 

Diejenigen von Ihnen, die meine Blogs regelmässig lesen, wissen, dass ich ein Statistikfreak bin. So erfassen wir auch unsere Aufwendungen pro Verkaufsmandat. Hier ist es schwierig, einen sinnvollen Durchschnitt zu bilden, denn es ist ein Unterschied, ob wir eine einfache 3.5-Zimmerwohnung an bester Lage in Zentrumsnähe verkaufen oder ein baufälliges Mehrfamilienhaus in einer Randregion.

Unser effizientester Verkauf benötigte total 5, unser aufwendigster hingegen fast 80 Arbeitstage. Bei Letzterem handelte es sich um eine sehr spezielle, schöne, aber baufällige Immobilie, die wir fast 4 Jahre in der Vermarktung und über 50-mal an Besichtigungen gezeigt hatten.

Sie sehen also, bei 22 Verkäufen in 3 Monaten ist es nicht sonderlich verwunderlich, dass meine Blog-Tätigkeit ein wenig auf der Strecke blieb. Ich gelobe aber Besserung und werde in den kommenden Monaten sicherlich wieder in regelmässigen Abständen einen Beitrag schreiben. Vor allem, weil ich es gerne mache. Und meistens gilt: Kommt Zeit, kommt Rat.

Ihr MJF
Inhaber, VR-Präsident